يفوق النمو السكاني في دبي المعروض من العقارات بهامش كبير

يتخلف المعروض من العقارات السكنية في دبي عن النمو السكاني، وفي بعض مناطق الإمارة، هناك نقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة بالإضافة إلى الرفاهية.

ويتوقع قادة الصناعة أنه حتى في عام 2024، سيقل العرض عن الطلب بسبب التدفق الكبير للأجانب والمقيمين الذين أصبحوا مشترين بسبب ارتفاع تكاليف الإيجار.

وسيتم تسليم خمسين ألف وحدة سكنية جديدة، أي ما يقرب من نصف النمو السكاني الإجمالي، في دبي عام 2023.

وارتفع عدد سكان الإمارة بأكثر من 100 ألف نسمة في عام 2023 ليصل إلى أكثر من 3.65 مليون نسمة بحلول منتصف ديسمبر/كانون الأول، وفقاً لبيانات مركز دبي للإحصاء. ونتيجة لذلك، كان هناك طلب كبير على العقارات السكنية.

ويُلقى باللوم على التدفق الكبير للمهنيين والعمال والمستثمرين الأجانب إلى الإمارة هذا العام - مدفوعًا بزيادة عوائد الاستثمار وتوافر مجموعة من تصاريح الإقامة - في النمو السكاني.

وأكدت بيانات التسعة أشهر الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ذلك، حيث أظهرت زيادة بنسبة 33.8٪ في المعاملات إلى 116.116 صفقة بقيمة 429 مليار درهم.

بعض المناطق، مثل سوق الفلل، وعقارات الواجهة البحرية، والمجتمعات الراسخة والناضجة التي تم "بناءها" الآن، مع عدم ترك سوى القليل من الأراضي لمزيد من التطوير، هي أمثلة على المناطق التي تعاني من نقص المعروض والتي ساهمت في نمو الأسعار في السنوات الأخيرة. الطلب في هذه الأسواق في كثير من الأحيان يفوق العرض، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.

"الأساسيات الاقتصادية القوية والمعنويات الإيجابية والنمو السكاني الداخلي هي التي تدفع الطلب. قال محللو ValuStrat: "لقد انتقل المستأجرون بشكل متزايد إلى ملكية المنازل بدلاً من دفع الإيجارات المرتفعة" .

أفادت شركة الاستشارات العقارية ValuStrat أن هناك نقصًا في المنازل الكبيرة في المواقع المرغوبة وارتفاع الطلب عليها في النصف الأول من العام. ومع ذلك، في الآونة الأخيرة، مع بحث المشترين عن عقارات بأسعار معقولة وفرص لزيادة الاستثمار المستقبلي المحتمل، انتقل اتجاه الطلب نحو مناطق أكثر بأسعار معقولة. تشمل هذه الأماكن الخليج التجاري، وذا جرينز، وقرية جميرا، ومدينة دبي للإنتاج، وواحة دبي للسيليكون، وديسكفري جاردنز.

"لمواكبة النمو السكاني الأخير، تحتاج دبي إلى زيادة بنسبة 50 بالمائة في العقارات الجديدة التي تدخل السوق كل عام. لقد شهدنا طلبًا كبيرًا على المنازل في المجتمعات السكنية المركزية والرئيسية والقائمة. ومع ذلك، نظرًا لنقص الأراضي المتاحة، فإن بناء عقارات سكنية جديدة في هذه المناطق ليس أمرًا ممكنًا، مما أدى إلى طرح معظم المشاريع والوحدات السكنية الجديدة في السوق في الضواحي الصاعدة مثل دبي الجنوب وقرية جميرا الدائرية (JVC) وقال بول كيلي، مدير العمليات في Allsopp & Allsopp.

نقص العرض في السنوات القادمة

عادةً ما يستغرق تسليم العقارات السكنية الجديدة عدة سنوات، ويشمل مراحل مختلفة مثل التخطيط والتمويل والبناء والتسليم.

"بعد كوفيد-19، كان على المطورين أيضًا التعامل مع تحديات سلسلة التوريد وارتفاع تكاليف البناء. تشير بعض فترات التسليم المتأخرة التي شهدتها عمليات إطلاق المنازل الجديدة مؤخرًا إلى أن المطورين سعوا إلى جلب المخزون خارج المخطط إلى السوق بسرعة للاستفادة من الطلب القوي من المشترين مع الاضطرار أيضًا إلى تحقيق التوازن بين مشاريع متعددة في جداول إنجازهم .

تتوقع شركة Allsopp & Allsopp أن تسليم الوحدات السكنية في عام 2024 يصل إلى 66,902 وحدة. "لا أتوقع أننا سنصل إلى هذا الرقم بالضبط، ولكن يجب أن نكون هناك أو على مقربة منه."

وفي الوقت الحالي، لا يرى كيلي أن العرض يمكن أن يواكب الطلب في عام 2024 والمستقبل القريب.

"على الرغم من أن المطورين يستجيبون لنقص المعروض الحالي في السوق من خلال إطلاق 100000 وحدة جديدة على الخارطة للبيع في عام 2023، إلا أنه لن يتم تسليم هذه الوحدات إلى المستخدمين النهائيين حتى 2025-2027. ونتيجة لذلك، نتوقع أن يستمر النقص في المعروض من العقارات السكنية في دبي خلال الـ 24 إلى 36 شهرًا القادمة .

نقص القطاع الفاخر للسيطرة

لقد تجاوز الطلب على العقارات الفاخرة الطلب على العقارات ذات الأسعار المعقولة وشرائح الطبقة المتوسطة، لذلك سيستمرون في مواجهة أكبر نقص في العقارات السكنية المشيدة حديثًا.

“خذ أي موقع رئيسي/فاخر في دبي؛ وقال كيلي: "القصة هي نفسها: ببساطة لا توجد أراض جاهزة أو متاحة لتطوير أي مشاريع سكنية جديدة أو أي نوع من الحجم لتلبية المستوى الحالي للطلب"، مضيفًا أنه في السنوات الأخيرة، ظهر هذا التأثير أيضًا في جميع أنحاء العالم. المجتمعات السكنية المتميزة الأكثر رسوخًا، مثل عقارات جميرا للجولف والمرابع العربية (حيث تكون أسعار الأراضي مرتفعة)، وتشير الدلائل الآن إلى أن قطاعات السوق المتوسطة تعاني أيضًا من انخفاض الأراضي المتاحة لمشاريع البناء السكنية الجديدة واسعة النطاق.

بسبب العديد من العوامل الاجتماعية والاقتصادية قصيرة المدى، زادت شعبية دبي كوجهة للمقيمين الجدد والشركات في السنوات الأخيرة. علاوة على ذلك، يتأثر العرض والطلب في سوق العقارات بشكل كبير بخطة دبي الرئيسية لعام 2040.